jeudi 23 janvier 2020

Méthodologie d'évaluation

Rappelons tout d’abord ce qu’est le prix de marché : « La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression ». Le prix estimé par le professionnel doit refléter le prix du marché, à la date d’évaluation, c’est-à-dire au jour de l’inspection du bien. Bien entendu, il s’agit d’une obligation de moyen et non de résultat. Le professionnel devant tout mettre en œuvre pour aboutir à la détermination d’une valeur estimée cohérente. Mais il est impossible pour le professionnel de prévoir un événement futur incertain, savoir la date et le prix de réalisation ; le prix indiqué doit être cohérent avec le marché connu du professionnel. Ni la loi, ni la réglementation des professionnels de la transaction n’imposent de méthodes d’évaluation. Néanmoins, en revenant sur l’arrêt de la Cour d’Appel de Bordeaux suscité, il a été reproché à l’agent immobilier de n’avoir fourni aucun élément de comparaison pour justifier le prix indiqué à ses clients. Le moment de l’estimation est aussi le moment de faire adhérer le client au prix estimé par le professionnel. L’estimation du professionnel devrait donc être fondée sur des comparables de quelques biens similaires vendus récemment sur le secteur du bien.

Une obligation de compétence

Le décret du 28 août 2015 portant Code de Déontologie pour les professionnels assujettis à la loi Hoguet pose en son article 4, alinéa 3 l’obligation suivante : les professions réglementées par la loi Hoguet doivent connaître les conditions des marchés sur lesquels elles sont amenées à intervenir. » L’obligation déontologique posée est relativement claire : un professionnel ne doit intervenir et conseiller, que s’il a à la fois les aptitudes professionnelles, l’expérience et la connaissance d’un marché immobilier donné. La tentation de la rémunération conduit parfois à prendre le risque de sortir de son champ de compétences avec les risques inhérents, et notamment la mauvaise évaluation préjudiciable au mandant.

Méthodologie d'évaluation

Rappelons tout d’abord ce qu’est le prix de marché : « La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits ...